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图1：未经验收，开发商要求业主收房。
图2：小区内多项设施未完工。
图3：南京华山山庄小区正门。
◆【被投诉对象】南京广佳置业有限公司
◆【投诉主题】拖延2年，未经验收强行交付，开发商拒付违约金
◆【投诉人】华山山庄小区业主王女士等
■王远未 本报记者 薛庆元 文/摄
今年伊始，遭遇延期交房近两年的江苏省南京市浦口区华山山庄小区600多户业主终于接到了开发商的收房通知。然而，喜滋滋进入小区准备收房的业主们却被小区的场景惊呆了：私拉乱接的临时电线随处可见;消防设备无水;小区路面竟然还是毛石混凝土基层……
无正常用电 消防设施无水
近日，《中国消费者报》记者陆续接到多位消费者的投诉称，他们于2012年9月起，陆续购买了南京广佳置业有限公司(以下简称广佳置业)开发的华山山庄小区期房。合同约定，交房日期为2014年2月底以前。然而，时至今日，该项目仍未通过竣工验收。开发商既不按合同支付违约金，也不尽快施工以通过竣工验收，而是在未通过验收的情况下，通知业主前来收房。
购买该小区的业主大多系外地来宁人士，购房目的或为解决居住燃眉之需，或为解决子女入学当务之急。眼看9月开学季一天天临近，产权证没法办理，孩子入学成了难题，业主们心急如焚。多位业主反映，交付中的华山山庄1-8号楼用电还是施工用电，自来水也是施工用水，更严重的是，小区消防设施也因为没水没电而无法正常启用。
业主王女士无奈地表示：这样的新房咋住?谁敢住!
延期2年未能完工 验收未通过却通知收房
3月29日，《中国消费者报》记者驱车赶到南京市浦口区，在路人指引下，沿着一段仅容一车通行的狭窄施工便道，来到了华山山庄小区门口。
进入小区大门，首先进入视线的是横七竖八空中乱拉的数根黑色临时电缆，零乱地铺设在小区绿化带和阳台之间，低矮处距地面不足一米;小区大门右侧变电房空无一物，门户洞开，一副烂尾的尴尬模样;小区道路还是坑坑洼洼的毛石混凝土基层……新建商品房这副模样就可以交付了?
王女士告诉记者，2013年3月29日她购买了该小区的期房，合同约定2014年2月28日前交付。可是到了约定的交房日期，房子却因未通过验收无法交付，之后开发商一直拖延交房，多次交涉无果。直到2015年9月，政府部门联系开发商和业主开了一次协调会，开发商承诺2015年12月30日前交房，貌似事情有了转机。然而，直到今年1月26号，开发商通知业主去收房时才发现，小区竟然还没建好。
在小区门口售楼部墙上醒目位置张贴的要求业主1月29日开始收房的《交房通知》，仍然清晰可见。随后《中国消费者报》记者联系上广佳置业办公室滕主任。滕主任坦言，小区确实因水电问题导致消防验收未通过，暂未取得《建筑工程竣工验收备案表》。
欠缴 “挖掘占用费” 消防设施成摆设
按照《城市房地产管理法》规定，新建商品房必须通过一系列包含规划验收、消防验收等在内的严格验收程序，以保障商品房的质量符合相关国家标准，参与验收的职能部门怎么看待华山山庄的竣工验收呢?
3月29日，《中国消费者报》记者来到南京市规划局浦口分局，作为新建商品房验收职能部门之一，该局测管科陈科长告诉记者，华山山庄1-8号楼规划方面的验收早在去年12月就已经通过。目前该小区是因为消防验收未通过，才拿不到《建筑工程竣工验收备案表》。他透露，消防验收遇阻，是因为消防设施无水无电，而无水无电的原因是开发商欠缴南京海峡两岸科工园园区500万元线路施工“挖掘占用费”，导致水电无法接入该小区。
据了解，华山山庄小区位于南京海峡两岸科工园园区内，小区输电线路入地管网工程必须在园区内开挖沟槽。在今年3月7日南京市浦口区人民政府给业主的一份正式回复中，这一说法得到证实：“供电方面，南京海峡两岸科工园要求企业缴纳400万元至500万元挖掘占用费，问题尚在协调中。”而导致消防设备无法正常使用的另一个原因——自来水未通，也是因为开发商未向园方缴纳15万元“挖掘占用费”。
正是因为水电无法进华山山庄小区，消防设施成了摆设，最终导致该项目无法通过验收备案。
南京市浦口区房管局产权科徐姓工作人员接受《中国消费者报》记者采访时表示，华山山庄商品房项目，目前未经验收备案，开发商不得交付，业主可以拒绝收房，房管局方面也曾多次约谈开发企业负责人，督促其主动与业主沟通，尽快完善相关验收手续，及时交付房屋，依法履行合同义务。对于业主的遭遇，徐姓工作人员表示很无奈：“由于该项目没取得《建筑工程竣工验收备案表》，(程序)没到我们(房管局)这个环节，我们也管不了。”
拒不支付违约金 数十业主诉至法院
按照双方签订的商品房销售合同条款约定，开发商迟延交付房屋，应承担违约责任，并向业主支付一定的违约金。去年10月，忍无可忍的业主们陆续起诉至南京市浦口区人民法院，要求开发商广佳置业履行合同违约责任，承担前期违约金的赔偿和支付义务。
2015年12月中旬，狄先生等先起诉的40多位业主终于等来了法院判决。该判决要求广佳置业向业主支付违约金，并明确违约金计算方式是以购房款为基数，按照中国人民银行的同期商业贷款基准利率计付。按此计算，仅截至起诉之日的前期违约金，开发商就需承担每户数万到十万不等的违约金。
随后，广佳置业不服判决，上诉至南京市中级人民法院。目前，业主仍在等待终审判决，违约金的到位仍遥遥无期。
另据业主透露，近日，又有30多位业主就违约金问题起诉至南京市浦口区人民法院，寻求法律的支持。
未通过验收不得交付业主可索赔违约金
就开发商违规交房问题，记者采访了江苏博事达律师事务所徐长明律师。徐长明分析认为，《城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。此外，《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发项目竣工，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。目前，我国房地产验收合格是以取得工程质量监督站发放的《建筑工程竣工验收备案表》为标志，广佳置业在未取得该备案表情况下通知业主交房的行为显属违规。当地职能监管部门有责任和义务对开发商的违法违规行为进行纠正，保障购房者的合法权益。
北京市中银(南京)律师事务所律师王子珍认为，开发商应承担延期交房的全部违约责任。就业主索赔违约金事宜，王子珍提醒说，本案违约金的计算可以分段分期计算和主张，即，合同约定交房之日起至起诉法院之日止，可以视为第一阶段的违约金计算时间段;其余违约金可以等到开发商取得竣工验收备案表，具备法定交房条件后，业主收房之日再行主张，为第二阶段违约金计算时间段。目前，业主可以先主张第一阶段索赔违约金的权利，以减少或降低延期收房带来的资金风险。
