近几年，涉房屋买卖居间合同纠纷近几年呈现高发、复杂、多元化的态势，究其原因，除因二手房交易的部分当事人违背诚实信用的原则外，房地产经纪公司在提供居间服务过程中存在的一些不规范，甚至违法违规等行为是这类纠纷产生的重要根源。近日，北京市第三中级人民法院在调研了近两年审理的涉房屋买卖居间合同纠纷类案件后，总结了房地产经纪公司在从事居间行为过程中，利用自身的优势地位经常设置的一些法律陷阱。

　　陷阱一买卖合同与居间合同合签

　　将《买卖合同》与《居间合同》合在一起签订一个《买卖居间合同》。正常情况下，一个居间活动的流程是：当事人与经纪公司应先签订独立的居间合同，再由买房人与出卖人见面商谈，最后签订独立的买卖合同。因此，居间活动中存在两个独立合同，一个是居间人与委托人的居间合同，另一个是买房人与卖房人之间的买卖合同。居间公司为确保自身利益的实现，故意设计一个居间买卖合同，将居间合同与买卖合同合二为一，最终当事人承诺的许多义务并没有得到实际履行，一旦发生纠纷，买房人很难维护自身的权益。

　　陷阱二空头承诺无保障

　　为促使购房人签订居间合同，经纪公司会对购房人作许多承诺，如保证过户、帮助融资贷款、没有购房资格的承诺帮助办理购房资质等，但是在具体签订居间合同时，经纪公司经常以合同是建委制定的格式合同不能随便更改为由，没有将上述承诺写入居间合同。当双方发生纠纷时，经纪公司往往将其对购房人所作的承诺予以否认，而购房人却无法提供证据证明经纪公司曾对其作出过承诺。

　　陷阱三中介公司诱签免责条款

　　在从事居间活动的过程中，经纪公司会让购房人签订许多文件，这些文件其实都是在规避经纪公司的一些法定义务或减轻、免除经纪公司的一些责任与风险。事实上，购房人大都没有详细研究过文件的内容与条款。在发生纠纷后，经纪公司拿出这些免除其责任的文件时，因有购房人签字，在法律上购房人很难维权。

　　“房地产经纪公司参与房屋居间合同纠纷使普通的置业纠纷案件变得越来越复杂。”北京市第三中级人民法院民四庭副庭长宋毅介绍说，根据近两年涉房屋买卖居间合同纠纷类案件，北京市三中院发现一些房地产经纪公司存在向购房人做虚假宣传和虚假承诺;在居间服务过程中故意隐瞒房屋重要情况，使购房人在违背真实意思表示的情况下错误地签订合同;为利益最大化，故意欺骗交易当事人;未对交易人关键信息及房屋的权属等进行认真核查,给交易人造成重大损失;对明显影响双方权利义务关系和交易风险的格式合同条款未尽到明示和特别提醒;一些从业人员交易经验和专业能力不足，经纪人违规操作，人员流动性大，给纠纷的查明和处理带来不便等6大问题。

　　宋毅提醒，为减少房屋买卖居间合同纠纷发生，消费者不仅要加强对“陷阱”的识别能力，还要在房屋买卖交易过程中注意下列一些问题：查看经纪公司是否有合法的房屋经纪资质;充分了解房屋建筑结构、区位、房屋历史、权属情况、共有情况等详细信息;认真阅读合同条款谨慎签约，必要时咨询律师;在付款时尽量选择通过第三方资金监管方式进行;交易过程中强化风险意识及证据意识，注意收集发票、收据等相关材料，纠纷发生后要注意保存证据，比如录音、视频资料等。 (冯松龄)

编辑：朱成林

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