315和解平台
受国内外宏观经济形势复杂多变的影响，加之宏观调控的作用逐渐显出，房地产上下游较多行业增长乏力。中国房地产上市房企表现如何?呈现出哪些变化趋势?
近日，中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心发布了《2019中国房地产上市公司测评研究报告》。报告显示，综合实力榜前十名中，前三名与2018年一致，依旧为中国恒大、万科A和碧桂园。保利地产、中国海外发展和融创中国分别居于第四到第六位，龙湖集团、新城控股、华润置地和富力地产分列第七至十位。
据介绍，本次测评的对象为沪深上市房企125家，在港上市房企83家，以及海外上市公司2家，合计共210家。与2018年相比，纳入测评的上市公司总数净增加3家。
报告显示，虽然九成上市房企的营收依然在上涨，但过半数涨幅不足20%，一成供应链企业营收下滑。其中，水泥、防水材料、定制家居、装配式施工行业营收增长较快，玻璃、电梯、电线电缆、充电桩工程行业营收下滑明显。另一方面，受消费升级、全装修政策影响，存量市场发展，各行业亦面临新的机遇。众多上市企业选择稳健发展路径，一些领先的上市供应链企业在资本、技术、品牌、管理方面具备优势，通过不断创新，推进产品结构多元化和品质化发展，进行品牌塑造与服务创新，从而在产品、服务方面更加适配于开发商降本增效、提质升级的要求，表现较为突出。
测评研究报告指出，从核心测评指标来看，2018年上市房企总资产均值为1121.51亿元，同比上升28.4%;房地产业务收入均值为200.91亿元，同比增长33.92%;净利润均值为25.62亿元，同比增长13.82%;资产负债率均值同比上升3.04个百分点至68.09%;净负债率均值同比上升2.65个百分点至92.52%。
从整体上看，上市房地产企业呈现了鲜明的发展特点。
资本市场方面，内地和香港的地产板块总体表现基本一致，都呈下跌趋势，但A股房地产板块表现弱于大盘。在市值表现上，2018年末上市房企中市值过千亿元的有8家。
从运营规模表现来看，上市房企经营规模高速增长，逐步向头部企业聚集。从上市房企总资产规模来看，年末总资产超过千亿元的企业有57家，约占上市房企总量的27.14%，超过3000亿元的企业有14家，超过万亿元的企业有4家，依次是中国恒大、碧桂园、万科和绿地控股。从总资产累计值占比来看，榜单前17名企业的总资产累计值占比已超过50%，排行榜前55名企业总资产累计值占比超过80%。
盈利能力方面，上市房企外延扩张驱动增长。2018年上市房企净资产收益率均值为9.80%，较2017年提升0.51个百分点;总资产净利率均值为2.00%，较2017年下降0.79个百分点;总资产报酬率均值为4.77%，较2017年下降0.87个百分点。三大盈利效率指标出现分化，主要是本轮房地产周期主要以高周转外延式扩张驱动，上行周期对资产盈利能力要求有所放宽，在高杠杆下净资产回报率同样可以提升。
从各企业的土地储备情况分析，龙头企业依然占据优势。其中，恒大、碧桂园、保利发展总货值均超过2万亿元，融创、万科、绿地、中海、龙湖总货值均超过1万亿元。短期内土地资源依然加速流向规模企业。总体来看，行业依然存在向上空间，但拿地难度越来越大。
创新能力方面，上市房企也在不断积极求变，进行战略调整、产品打造、营销加码，以及深耕主业外衍生的多元化方向，并且物联网、大数据、AI等都给企业带来新的发展空间。在产品竞争方面，随着对美好生活、人居需求关注加大，大多数上市房企积极打造差异化产品。在物业服务创新方面，马太效应凸显，多家物业公司先后上市，万物互联的生态系统逐渐形成。此外，多家上市房企进行了战略上的创新调整，形成了“房地产+”发展模式，在企业的主业基础上，向其他领域布局延伸，加大了对运营的重视度，并开展多元业务创新，在长租公寓、联合办公、产城融合、特色小镇、旅游文化、物流地产等方面积极布局。
从上市房企对多元业务领域的选择看，首先，物业管理收入较成规模的上市房企数量最多，其次为商业地产、建筑，而在文旅、园区开发等地产+业务领域实现规模收入的上市房企为数不多。另外，长租公寓布局仍是热点，同时这一领域的融资也得到了监管层精准调控的扶持。 (嘉乐)
