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■本报记者 刘铭
开发商上涨小区地下停车位租金，最近成为四川成都多个小区业主关注的热点问题。开发商上涨车位租金为何纠纷不断?近日，《中国消费者报》记者对此进行了调查。
租金任性涨
位于成都市双流县航空港的和贵久居福小区，是四川和为贵实业有限责任公司开发的住宅小区，目前有住户4100多户，小区地面停车位288个，地下停车位2136个。2011年何先生在小区买了房，2012年收房，一直从开发商处租用地下停车位停车，每月租金加管理费共200元。
今年1月15日，开发商在没有与业主委员会及业主协商的情况下，通知将租金涨到590元。涨价通知发出后，业主反应激烈。1月29日，双流县政府和街道办事处工作人员召集业主委员会与开发商代表协商，指出开发商不能任性涨价，涨幅要顺应周边市场情况，并事先与业主委员会达成一致，在双流县发展和改革局备案后才可以通知业主涨价。开发商代表当场答应了。
1月30日和31日，何先生和多名业主前去缴纳车位租金，被告知只能按照原价格缴费到2月15日，以后要按涨价后的价格收取。“2月1日，开发商接管了停车场，还安排多名不明身份人员挡住停车场出入口，给业主的人身与财产安全带来了隐患。业主很气愤，发生了集体维权事件。”何先生说。
开发商拒协调
2月3日，就何先生反映的情况，双流县发改局回复《中国消费者报》称，今年1月18日至今，该局接到和贵久居福小区业主有关开发商上调地下车位租金的投诉60多件。据调查，该小区从2008年8月交房至今，地下停车位租金标准为160-360元/月·辆，另加40元/月·辆的停车服务费。今年1月15日，开发商对地下停车位的租金调整进行了公示，按车位面积分为大、中、小三种型号，标准为：大型车位(子母车位)700元/月·辆;中型车位550元/月·辆;小型车位400元/月·辆，计划从2月1日起执行。
《四川省物业管理条列》第六十五条规定，属于建设单位所有的车位、车库出租(售)的，应当在15日前以书面形式在物业管理区域内公示拟出租(售)车位、车库的数量、相关证明文件和出租(售)价格及承租(购买)人条件等。
发生群体性投诉后，双流县发改局人员于1月19日到小区调查，发现开发商没有按照《四川省物业管理条列》规定公示租金调整相关事宜，只公示了调整后的标准。对此，该局责令开发商严格按照规定，重新公示地下车位租金调整的相关事宜。
1月29日，双流县责成街道办事处牵头，召开了县发改局、县房管局、航空港派出所、开发商、小区业主委员会代表参加的协调会，并达成协议：开发商严格按照《四川省物业管理条列》，重新进行租金调整相关事宜公示;春节期间维持原来的地下车位租金标准，不上调;开发商在调整地下车位租金标准时，应根据经营成本，并考虑周边价格水平，并做好与业主的议价工作，不得利用优势地位强行收费;发改局引导双方建立议价规则，建议由第三方中介公司介入，对地下车库的建安成本测算评估，再由业委会与开发商依据评估报告就地下车位租金标准进行协商约定，再行公示。“开发商没有采纳发改局的建议，于2月1日再次公示出涨价通知。”双流县发改局回复称：“当天晚上，小区业主集体维权，堵闭小区大门。我局接到通知后，立刻安排工作人员赶到现场配合处理，经协调后，业主陆续散去，协调结果并未使业主满意。”
2月16日，记者致电四川和为贵实业有限责任公司。工作人员称“地下车位租金还没涨价”，但拒绝接受记者采访。
目的是想卖车位
据了解，开发商此次集中上调地下停车位租金，与国家放开住宅小区停车服务，停车服务费实行市场调节价管理政策出台时间基本吻合。
《四川省发展和改革委员会关于贯彻<国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知>的通知》(川发改价格〔2015〕13号)中规定，自2015年2月1日起，放开已具备竞争条件的7项服务价格，实行市场调节价。其中第七类就是“住宅小区停车服务”，即“物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托，按照停车服务合同约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的费用”。
“上调地下停车位租金引发的纠纷是从2015年4月开始的，双流县涉及4个小区。”双流县发改局政策法规科科长邵丽说：“事实上，停车服务费与车位租金不是一回事，就算你购买了地下车位，你还是要交停车服务费，就相当于买了房子要交物业费一样。车位租金的性质跟租房的租金是一样的。国家这次放开的是停车服务费，租金不在这个范畴内。一些开发商借机大幅度上涨租金，目的还是要卖车位。有两个小区地下停车位售卖率很低，上涨租金后卖出了100多个车位。”
据双流县发改局调查，和贵久居福小区共有2136个地下停车位，其中人防车位776个，产权属于开发商的车位1360个，目前已经出售478个，未售车位882个。
●观点声音
“任性”涨价该不该
产权属于开发商的地下停车位，能够随便涨价吗?双流县发改局表示，《价格法》第十一条规定，经营者进行价格活动，享有自主制定属于市场调节的价格的权利。《物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《人民防空法》第五条规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。开发商在调整地下车位租金的价格活动中，没有违反相关价格法律、法规和政策，只是公示的程序不规范。为此，该局将加强停车服务收费市场行为监管，对交易双方地位不对等的，要通过指导双方制定议价规则，合理引导经营者价格行为，维护市场正常价格秩序。
四川衡平律师事务所合伙人、成都市律协房地产法律专业委员会委员李桂华律师认为，根据《物权法》相关规定，属于开发商产权的地下车库，开发商对其租金有权自主定价，但同时也要明确，开发商不能随便上涨租金。
李桂华告诉 《中国消费者报》记者，如果仅从供求关系来定价，那么随着车位的越来越少和购车业主的越来越多，供求关系的矛盾势必将越来越突出，租金涨价似乎不可避免。但是，《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”《四川省物业管理条例》第六十五条规定：“物业管理区域内按照规划设置的车位、车库，应当首先满足业主的需要。”“可见，属于物业区域配套规划的车位、车库，具有保障业主民生的社会属性。这区别于物业区域外的社会停车场，其经营单位享有车位租金的完全决定权。故小区车位的所有权人在确定租金时，不仅要考虑车位的建设成本、经营成本、管理利润等自身因素，还要兼顾业主的经济承受能力、周边同类物业的租金水平等社会因素。”李桂华说。 (刘铭)
