315和解平台
开发商宣称小区配建学校、公园。售楼广告上的公园将建变电站。
“售楼的时候宣称是学区房，附近有公园，实际上学校至今没有影，公园变成了变电站。开发商绿地集团济南西河置业有限公司隐瞒实情，涉嫌欺诈。”近日，山东省济南市市中区绿地新都会小区部分业主向本报反映了他们的遭遇。记者随后进行了调查。
业主：开发商隐瞒真相
绿地新都会小区位于济南市市中区英雄山路和二环南路交界口西北角处，2014年4月30日正式开盘销售期房。
近日，绿地新都会小区业主张先生告诉记者，他购买的是绿地新都会塞纳公馆的期房，2014年11月9号交定金，一个星期后交了首付，并在2015年1月9号交了全款。张先生对记者说，从他和家人看房并表示有购买意向直至付清所有房款期间，开发商一直在给他和家人介绍，现在的售楼处位置的地下准备建中水处理设施，地上是9000平方米的绿环公园，而且开发商展示的楼盘模型及各种资料都标明售楼处位置为规划的绿地，并且在出示的《小区不利因素》中也未提及变电站选址建设的情况。直至2015年2月8日，有些业主偶然发现220千伏西河变电站选址公示信息后，他才知道电力部门准备在此建设变电站。今年2月10日，部分业主到规划局咨询，工作人员告诉业主开发商早就知道此事。“这难道不是欺诈吗?”张先生无奈地说，时至今日，开发商的介绍和各种宣传材料中仍然没有提及变电站的建设情况。
“今年3月15日我们集体去小区售楼处质询的时候，才从开发商那里得知，当初开发商向业主承诺的‘在项目西北角规划有九年一贯制学校’根本不存在，至今规划的学校用地连地都没有征，此事我们也从教育部门得到了证实。”业主于先生说：“另外，小区现已开盘的C2-7号楼，因横穿小区内的高压线一直未被拆除，不具备施工条件，开发商是否按照有关规定在开盘前取得了预售许可证?如果没有预售许可证，这种行为是否构成欺诈?”
一位业主告诉记者，今年2月3日济南市规划局直属第一分局联合国网山东省电力公司济南供电公司，在绿地新都会小区售楼处两侧隐秘处张贴了220千伏西河变电站项目选址公示。2月10日，业主看到公示信息后，找到济南市规划局和供电公司咨询，得知该项目选址早就有建变电站的规划设计，开发商2013年拿地时就已知情。为此，业主们找开发商，要求给予答复，但是开发商却以种种理由推脱。
今年3月15日，开发商答复业主称“建变电站属于政府行为，选址位置是绿地集团替政府代征土地，此项目对居民无危害反而有益。建学校的问题是教育局不批，绿地集团也没有教育用地。”对此，业主们强烈不满。
开发商：仍会建学校
4月9日，记者打电话咨询绿地新都会小区售楼处一位姓胡的置业顾问，她告诉记者小区规划有幼儿园、小学和中学，只是现在还没有批下来。记者问什么时候能批下来，胡姓置业顾问说“应该快了吧”。
绿地新都会小区售楼处另一位姓刘的置业顾问告诉记者，C2-7号楼的预售许可证早就下来了，要不怎么能卖楼呢?记者问是否有高压线影响盖楼?刘姓置业顾问说高压线很快就会落地，不会影响盖楼。
绿地集团济南西河置业有限公司一位姓刘的主管对记者说，学校肯定要建，只是有些手续还没有批下来。至于业主提到的变电站一事，刘姓主管说：“当初在售楼处后面的确是想建一个9000平方米的绿环公园，可现在市政要在这里建一个变电站，我们也没有办法啊!毕竟这块地的产权不是我们开发商的而是市政的，建变电站也是市政要建，我们开发商说了不算。”
专家：广告承诺是要约
山东省消费者协会秘书长助理王云鹏接受记者采访时表示，《消费者权益保护法》规定，消费者有知情权、自由选择权。《消法》第八条规定，“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接收的服务的真实情况的权利”;第九条规定，“消费者享有自主选择商品或者服务的权利”。《山东省商品房销售条例》第三十五条规定，“商品房已经预售的，房地产开发企业不得擅自变更其规划、设计”。根据绿地新都会小区购房人描述，开发商在售楼处布置楼盘模型，并悬挂规划效果图，尤其是在陈列《小区不利因素》中，特别注明了配电室的位置如果离小区太近也属于不利因素。开发商宣传材料中有学校、绿地等，而实际未兑现承诺，特别是楼盘模型没有220千伏西河变电站项目，现改变规划，且未告知购房人，并予以沟通、协商，侵犯了消费者的权益。业主可向建设行政主管部门投诉，主张自己的权益，也可向商品房所在地的人民法院提起诉讼，维护自身的合法权益。
山东省消费者协会维权律师、山东保君律师事务所律师谢凯凯认为，一般来说，开发商所做的广告宣传及售楼处的模型等，均可以视为开发商对业主的一种承诺。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”。根据《合同法》有关规定，构成要约具有法律效力。上述纠纷中，开发商广告宣传中的具体承诺就是要约，比如房屋面积、绿化面积，停车位，配套学区建设等，即使这些内容没有写入合同，也具备法律效力。也就是说，如果配套绿化和学校建设被约定在合同中，开发商应该承担违约责任;如未列明但业主有足够证据证明开发商或销售员曾对业主进行过宣传，开发商也要承担责任。业主可收集好有关证据，以便在与开发商协商未果时进行诉讼维权。
谢凯凯建议购房者买房时，一定要把售房广告承诺的内容明确、细化、具体地写入合同条款，以便更好维护自己的合法权益。（尹训银）
(本文图片均为资料图片)
