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■本报记者 任震宇
4月4日，浙江奉化一幢只有20年历史的居民楼突然粉碎性倒塌，造成一死六伤的惨剧。在追问建筑质量与相关责任的同时，老旧楼房维修的问题也随之浮现：该楼房早在去年12月即由浙江建院建设检测有限公司认定为C级危房，但由于加固工程费高达400多万元，在由谁承担维修加固费用问题上难以达成一致，加固维修工程一直未启动。
根据媒体报道，我国上个世纪80、90年代建造的大批房子由于当时建筑标准，建造质量存在各种问题，加上部分业主后期的不当改造，往往存在质量隐患，虽然建造迄今不过二三十年，但已经进入质量报复期。但若要对这些房子进行维修加固，却又面临种种困难。
制度设计存在缺陷
“这实际上是制度设计缺陷造成的困局。”北京隆安律师事务所的陈旭律师告诉记者，“上世纪80、90年代正处在一个由计划经济向市场经济转变的变革期，当时的住宅主要是单位修建，再分配给单位员工，员工只有使用权，维修由单位负责。但是在90年代后期的房改中，又作为房改房卖给了个人，加上单位的破产兼并，原先的住房管理体系与后来的市场化住房管理体系产生了冲突。”
如陈旭所言，这些建造于80、90年代的房屋有的是早期的商品房，有的则是早期由单位建造的宿舍公房，其产权也分为几类，有的产权属于政府，有的产权属于企业，还有的原本是公房，但已经作为房改房卖到个人手里，有的房改房更是已经经过多次交易，转卖给和原单位不存在任何关系的人。复杂的产权关系，使得对这些老旧房屋的质量管理很难以统一的方式进行规定。尤其是产权在个人手里的房屋，由于涉及人众多，更是难以协调一致。比如有大量房屋的业主实际上并未住在房子里，而是出租给租户，业主自然对维修加固的积极性不高，不愿意承担高昂的维修成本。
另一方面，当时建房时的产权单位，以及承建商、监理单位，有的已经破产，有的则转制、兼并，早已经烟消云散，现在要追究其建筑质量问题，或要求其承担维修加固费用也很困难。
不同产权责任主体不同
北京大成律师事务所的赵敏律师认为，原则上说，具有产权管理职能的受托人就有检测和维护的义务，应该针对不同的产权情况，根据权属确定不同的责任主体，再确定维修加固成本的承担者。
第一种是商品房，如果出现质量问题，则需要确定质量问题产生的原因，如果是建筑质量低劣造成的，则应该由开发商负责。如果是其他原因造成，则商品房的委托管理部门是物业公司，经过业主委员会同意，可以动用公共维修基金来进行维修和加固。
第二种是产权属于政府的公房，这种房屋的管理部门是房管所或公产房管理中心，房管所有义务定期对房屋进行检测，如果发现存在质量问题或者已经成为危房，就要进行维修加固，其费用也应该由政府承担。
第三种房子是由单位建设的，一般来说，单位都有专门的房管部门，房子出现质量问题也可以由单位自行负责。如果单位已经撤销或破产，则房子的管理部门也有可能转到房管所，这一般都是属于历史遗留问题。如某市原先拥有多个国有企业、事业单位，历史上政府曾划拨土地为这些单位的职工建设住宅楼，这些住宅的产权原本属于多家单位共有，其后可能有一些企业破产转制，撤销合并，那么房子的管理可能就交给当地房管所管理，则维修也应该由房管所负责。
最后，也是最麻烦的就是已经通过房改转到个人名下的房子，理论上说，根据谁所有谁负责的原则，应该由业主个人承担维修费用，如《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》就规定，房屋过了保修期，房屋建筑的所有人是安全责任人，应当定期委托房屋鉴定机构进行安全评估。安全评估是强制的，修葺费用是业主负责，但是要给弱势群体补贴。但这一规定也遭到过反对，反对方认为，一方面房屋的维修费用往往较高，业主难以负担；另一方面对业主而言，70年产权的房子用了才二三十年就出现质量问题，甚至成为危房，还要自己承担巨额维修费用，也不公平。
政府有义务先加固
“如果发现房子已经成为危房，那么房管部门或者建设部门有义务先对房子进行加固，然后再通过诉讼等手段追究责任方，向其索赔。”赵敏表示，“以产权归个人为由漠视危房的存在肯定是错误的，因为危房的存在本身就是对公共安全的威胁。”
陈旭认为，对这些成为危房的旧房子由政府先出钱加固维修也是一种办法，因为这些房子都曾通过房管部门或者建委的验收，政府部门对此有不可推卸的责任。此外，制度设计造成的问题应该通过新的制度设计来解决，比如房地产商任志强就曾建议，对于新建的商品房，应该强制从工程款中提交一部分购买房屋质量保险，以防止日后新建商品房的维修出现类似的困境。
