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日前，江宁某楼盘低价入市，在南京楼市中掀起了轩然大波。而此后的一组数据更引人深思：该楼盘确定以精装房5700元/㎡的均价入市时，其住宅的毛坯房价格为4600元/㎡。而南京网上房地产张贴的江宁价字(2008)122号文件显示，该楼盘住宅商品房基准销售价格为7480元/㎡。
7480元/㎡的核准价格，4600元/㎡的实际销售价格，这是“一房一价”政策实施以来，价格差异最大的一起。和之前开发商想方设法提高实际销售价格不同，这次是实际销售价格比核准价格低2880元/㎡，这一差异不得不让人疑惑。
销售价格低于业内预计
4600元/㎡的毛坯房价格，该楼盘在一周前对外公布这一价格时，让不少开发商都倒吸了一口冷气。按照之前业内对该项目的了解，楼面地价超过3000元/㎡，加上小高层的建安成本、项目营销成本，业内对该项目的成本估算已超过4600元/㎡。
据了解，该项目所占的200亩土地，并非是通过土地招拍得来，而是通过收购南京汉典房地产开发有限公司的全部股权，曲线得到了这块土地。知情人士告诉记者，南京汉典旗下的这块土地，是南京汉典公司分两次拿下的一块土地。此前的150多亩土地已拿下多年，其余的40多亩土地，于2007年7月26 日拍得，价格为1.71亿元，地块的容积率为2.0，折算下来土地价格超过了420万元/亩。按照后一块土地的情况计算，40余亩土地项目的楼面地价达到了3112.5元/㎡。
“实际楼面地价没有那么高。”南京一位业内人士告诉记者，该地产的募股报表显示，2007年10月，该地产以5.69亿元收购南京汉典地产全部股权，以汉典旗下200亩土地量计算，该地产拿地的实际价格只不过284.5万元/亩。该项目资料中表示，绿洲项目“占地13.4万㎡，建筑面积约 24.1万㎡，容积率2.0”，以此计算，该楼盘的楼面地价则为2123元/㎡。按照小高层每平方米建安成本1400元—1800元计算，加上管理、营销、税收等多种成本之后，该楼盘毛坯房成本价格可以控制在4000元/㎡之内。
物价局高核价遭质疑
无论是哪个楼面地价，在此基础上毛坯房的价格都很难达到7480元/㎡。江宁区物价局在今年7月14日批准的核价文件，其程序及合理性遭到了质疑。
“7480元/㎡这个价格，是经过几次‘较量’之后才确定的。”知情人士告诉记者，该项目最初向江宁区物价局申报的价格在4500元/㎡左右，但被江宁区物价局打了回去。“其实几个月前，他们就有意以较低的价格开盘，以求最快回笼资金。”该人士表示，江宁区物价局之所以没有同意该楼盘的低价，是担心一旦同意，周围其他项目将难以核价，“这个楼盘核了4500元/㎡，边上的要核7000元/㎡，物价局没法交代。”
江宁区物价局副局长王花生在接受记者采访时表示，他们已开始对该楼盘的低价销售进行调查。王花生表示，该楼盘楼面地价已超过3000元/㎡，物价局核价至7480元/㎡是有充分依据的。至于为什么会卖到4600元/㎡，王花生表示，他们和开发商方面初步接触后得到的消息是，只有购买了该地产溧水别墅的客户，才有权享受4600元/㎡的优惠价格。
而据了解，该楼盘在此前的公开销售中，并未设置“购买别墅”这一门槛。该楼盘相关人士在接受记者采访时，对设置门槛这一说表示否认。王花生对此表示，如果确定没有门槛，那么该楼盘就涉嫌低价倾销，“物价局是没有错的”。
楼市骤变核价政策遇尴尬
南京市从2007年5月20日实施“一房一价”政策以来，“核价”成为所有开发商必须面对的一道门槛。“一房一价”政策出台期间，正是南京楼市狂飙突进的时候，出台这一政策意在给大涨不止的房价套上一笼头。政策规定，经价格主管部门核价已开始销售但尚未销售完毕的项目，其项目综合平均销售价格不得超过价格主管部门核定的基准价加规定的5%的浮动幅度，并遵循楼层、朝向、环境等差价代数和为零的原则；尚未销售面积部分按“一套一价”所标示的最高价格，应低于2007年5月14日前该楼盘实际成交的最高价格。
在核价政策被强力推行一段时间后，开发商纷纷推出精装修房以规避核价限制。随着楼市调控的深入，南京楼市的变化已逐步显现。近日几大品牌开发商率先降价，降幅早已超过物价局5%上下浮动的限制，使物价部门审核的基准销售价现出窘态。
“物价局的核价是按照目前地价水平来进行的，程序上确实没有错。”南京苏鼎房产研究所所长宋坚表示，政府对楼市的态度和普通人不同，已买房的人总希望涨，没有买房的人总希望跌，但政府希望既不大涨也不大跌。因此，在楼市大涨时起作用的核价政策，在楼市大跌时期遭到质疑和尴尬，也在情理之中。
河西又一楼盘8折销售
昨日，位于所街庐山路附近的横塘西苑宣布大幅降价，销售价格从此前的10000元/㎡，下调到8000元/㎡。该楼盘销售负责人告诉记者，他们首批推出了20套“8折”房源，接下来会视市场情况而定。
横塘西苑项目位于河西新城区中部地区，靠近庐山路和应天大街。项目占地面积19207㎡，规划总建筑面积为35767.75㎡，共255户。以80㎡-130㎡紧凑型户型为主，从2室2厅1卫到3室2厅2卫，主推91㎡左右两房。南京网上房地产数据显示，该楼盘的核定基准销售价格是9840元/㎡。与该楼盘邻近的中海塞纳丽舍等楼盘，销售均价都已经超过了10000元/㎡。
昨日，该楼盘忽然对外公布降价消息，打出了“让房价回归理性”的口号，首批推出了20套“特价房”8折销售，这批房源的销售均价被下调到8000元/㎡。记者在南京网上房地产看到，该楼盘7月开盘后，认购套数仅为1套。8折房源的推出，被普遍认为是缓解销售压力之计。
“其实现在的市场大家都看到了，不用回避什么。”横塘西苑销售负责人在接受记者采访时表示，南京楼市继一批品牌开发商率先降价后，市场层面已有更为清晰的判断。多家楼盘数月不开锅的事实已表明，此前高涨的房价到了回归的时候了。
