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谢正军/图
■本报记者 刘传江
新闻背景
小区开放变封闭 16家商户有异议
黑龙江省齐齐哈尔市建华区华溪小区是政府建设的棚户区改造回迁房，2009年开始入住。一直以来，该小区都是开放式管理。不久前，小区物业管理公司贴出通知，称应广大业主要求，要对小区实行封闭管理，安装道闸系统，禁止非小区的车辆进入。原来，部分居民向社区、住建等部门提出要求，要对小区封闭管理，以解决小区居民停车问题。因小区没有成立业主委员会，华溪小区便组织居民投票决定。经统计，超过2/3的居民同意对小区实施封闭式管理。
然而，封闭小区的决定遭到小区内16家商户的强烈反对，原因在于位于小区内的商户不仅服务小区居民，还有许多外来人员来此消费，商户生意一直很好。他们认为，如果小区封闭管理，就会将非小区的消费者挡在外面，侵害了他们的合法权益。
记者了解到，国务院2016年2月发布 《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中明确提到，新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。
那么，多年开放式管理的小区能不能封闭，是否合法?小区业主是否有权决定小区的开放或封闭?多数人同意是否就有权封闭管理?侵害了商户利益该如何解决?谁来承担责任?
平衡不同群体利益
●北京市中高盛律师事务所律师 李滨
从法律的角度来讲，私人合法财产或财产权益受法律保护，任何人、任何团体、任何组织不得侵犯;为了公共利益而必须使私人财产或权益受到限制时，私人财产或私人合法的财产权益必须得到应有的补偿。
华溪小区在明确清楚该小区业主存在两个利益群体，而且两个利益群体在小区封闭这一问题上存在直接对立的矛盾的情况下，便组织小区居民投票决定小区是否封闭的行为是不负责任的。该行为不符合《物业管理条例》第十一条的规定。该条适用的前提是同一个利益群体决定本利益群体内部利益的决策程序，而不是由一个较大的利益群体来决定另一个利益群体的利益的决策程序。
如果说，将全体小区业主，包括经营业户视为一个利益群体的话，华溪社区也应该拿出一个平衡不同群体利益的方案，比如既然决定封闭小区，就要拿出一个封闭小区后对16家商户财产权益造成损失的测算，并拿出由物业公司或其他非经营业主给予16家商户财产损失补偿的具体方案，由全体业主对封闭小区及补偿方案进行协商、完善和最终表决。
少数人利益不可忽视
●北京市中高盛律师事务所律师 李滨
无论是根据《物业管理条例》还是《物权法》的规定，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，小区可以改建、重建建筑物及其附属设施。所以，华溪小区经2/3业主同意改建建筑物或附属设施是符合法律规定的。
居民小区主要以居住为主，绝大部分业主的利益是为了生活得舒适，少数的商业活动也是为居民生活便利服务，商业的存在有其专属性和服务性，现实中如果发生了为小区外流动人口服务的事实，也是小区商业利益之外的附属价值，如果它与小区居民的主要利益发生冲突，应当优先考虑小区居民的主要生活需求。华溪小区在得到绝对多数小区居民认可的情况下，改变小区初始设施是合乎该小区公共利益需要的。
但是，这种改变并不能无视商户利益的受损，即便他们是少数群体，他们的利益也应受到保护，商户提出的诉求是合理的，应予以支持。若16家商户因其购买时政府明确是开放小区而以商业服务价格购买了营业场所，就要查询相关该小区的规划设计，如果确为合法的商业用房，那么因封闭而受益的小区居民应当在受益范围内对遭受损失的商户承担相关的经济补偿。如果当初的规划设计没有商服用房而政府以商业用房的价格出售了房屋，政府有义务对自已的错误行为买单，对商服的损失或售房差价承担赔偿责任。
建议调解解决
●黑龙江拓行律师事务所民商部主任 常玉凤
商业服务存在于封闭的环境中，还是开放式的环境中，其经济效益分别很大，这直接关系到房屋的销售价格和购房者的主观意愿。因此，小区绝大多数业主的意愿固然重要，但少数业主的合法利益也不能因此就任由侵害，16家商户有理由拒绝这种侵害其合法权益并改变当时购房条件的决定。《民法总则》规定，民事主体的地位是平等的，同时，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。因此，这16家商务有权利依据《物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”之规定，在经济利益受损没有得到补偿的情况下，向法院请求撤销小区的封闭式管理决定，拆除封闭设施。
此类民事纠纷，无论是诉前，还是诉中，都建议调解解决。如小区绝大多数业主想封闭式管理小区，要么就对16家商户的损失进行适当赔偿，要么就花资金找设计单位重新设计，想办法在小区封闭管理时，把这16家商户从封闭的环境中脱离出来，从而保证他们的经营不受影响，这才是法治社会应该寻求的公平、公正。
