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中国江苏网3月25日讯 从3月21日起，南京房产交易各服务窗口均采用实名制发号，以规范服务秩序，提高服务效率。图为市民在华侨路房地产交易登记中心排队办理手续。新华社发
财政部、国家税务总局24日对外公布的营改增全面推开细则显示，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。
两部门最新公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，对个人住房转让实施差别政策。其中，对北京、上海、广州和深圳之外的非一线城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。
对北上广深四城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。
对于此前市场担心营改增后，个人转让住房由缴纳营业税转为增值税会增加税负，分析人士指出，从方案细则看，对于非一线城市而言，个人购房如果不满2年进行交易，实际和此前的营业税政策并没有太大的差异。而持有时间超过2年的住房进行交易，则进行免征。这样也使得税费成本降低为零。此类政策和过去的营业税政策保持了一致的特点，而且从税费效应看，也没有太大的变化。
专家认为，营改增“靴子”落地之后，二手房交易基本平移了营业税政策。易居智库研究总监严跃进表示，“个人二手房交易按5%征收增值税，相较于正在实行的税率为5.6%的营业税，个人二手房买卖税负不增反减。这将有利于二手房交易，降低购房者负担，令交易市场更加活跃。”综合新华社报道
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杠杆“花样百出”库存“压力山大”
博鳌热词说尽楼市风险
博鳌亚洲论坛2016年年会上，杠杆、库存、税改是关于楼市话题的三大“热词”。一些地方楼市加杠杆“花样百出”，部分城市去库存“压力山大”，与此同时，营改增政策“靴子”落地，楼市税负变化也将影响市场预期。
杠杆：变味的杠杆引发泡沫过大担忧
调查发现，目前，楼市场外配资加杠杆形式层出不穷。主要方式包括：
——二次抵押。部分首套房贷款仍未还清的购房者，要买第二套住房，将第一套住房再次做抵押，而不需要还清贷款。
——以“赎楼贷”为代表的短期垫资。房东将未付清贷款的房子卖给下家，当下家的首付无法偿付房子原本剩余贷款时，由贷款公司先行垫资结清。
——部分银行信用贷款化身“首付贷”。新房消费贷、装修贷等消费贷款产品本身不应用于购房。但金融机构对此类资金难以监管，可能流向购房首付，甚至比“首付贷”授信额度更高。
易居智库研究总监严跃进认为，商业银行首付比例下调是一种比较健康的方式，而其他一些变了味的加杠杆方式，如“首付贷”等则放大了金融杠杆、吹大了楼市泡沫。
去库存：一些地方存三大问题
“当前各地已经采取的去化方式的有效性仍需要检验。”美国耶鲁大学金融学教授陈志武在博鳌亚洲论坛上说。
调查发现，当前部分地方楼市去库存面临强行摊派、供需错位、忽视去库存本质等三大问题。
——分配任务式。部分地方政府向下分配去库存指标，如政府公务员、国企员工等被率先“摊派”买房。如此开发商的问题被转嫁给了普通购房者。而最好的去库存方式是让因盲目开发而陷入困境的开发商自然淘汰。
——供需错位。“住宅产品忽略了市场有效需求，项目本身的质量问题与周边配套不足加大了库存去化难度”。
——忽视库存背后“人的城镇化”问题。海通证券首席经济学家李迅雷认为：“如果只是简单地为了去库存而鼓励农民工举债买房，实际上是用一个问题去掩盖另一个问题。库存去化若只是寻求‘接盘者’，是变相对开发商‘兜底’，只会引发下一波高库存风险。”据新华社电
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“税负实际是略微降了一点”
本报讯昨天傍晚，财政部、国家税务总局发布营改增新规，我省各地二手房交易均在政策影响之列。
搜房二手房电商负责人胡涓娟向记者展示了一张近期南京二手房交易的税收缴款书(税务收现专用)，上面显示，南京原有二手房交易营业税其实就是5%，但征收时全称叫“营业税及其附加”，包括5%营业税、0.35%城建税、0.15%教育附加税、0.1%地方教育附加税，税率共5.6%。而按照此次政策原文“按照5%的征收率全额缴纳增值税”的表述，从字面上理解，只是把营业税改成了增值税，增值税仍是5%，政策只是做了平移，并不会带来税负的增加。但她也称，新规执行后，其余0.6%的杂税是否减免，还有待地方政府进一步明确。
南京问策商业管理顾问有限公司总经理苏晓晴则解释称，未满两年住房对外销售是按照全额来征收，打个比方，出售一套购买两年内销售额总价200万元的住房，此前要交营业税200万×0.05=10万元(不含附加);现在根据增值税计算公式计算：不含税销售额=含税销售额/(1+税率);应纳销项税额(增值税)=不含税销售额×税率，也就是：200万/1+0.05=190.48万(不含税销售额)，190.48万×0.05=9.52万(不含附加)，相比此前减少了0.48万元。
另据财新报道，一位地方税务机关人士表示，考虑到价税分离部分，营改增后，二手房税负实际是略微降了一点。
业内人士认为，去库存大背景下，政策暖风频吹，营改增靴子落地，对市场将形成正向影响，而对于南京、苏州这两个楼市本已火热的城市而言，二手房营改增无疑又是一次“锦上添花”。
但是记者昨日也了解到，近期南京二手房市场已出现一些微妙变化，二手房挂牌量增加，但交易量却略微下降，河西部分报价过高的大户型二手房，最近因为有价无市，房主已主动下调报价。营改增落定后，即便税费有一定下调，但如果房价预期不回归理性，恐仍将削弱购买热情。 (汪晓霞)
