■本报记者 余知都 文/摄
　　商品房买卖活动中，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，所交房款按面积单价多退少补。这一通行的做法早已在房屋买卖双方中达成共识。然而，湖南省长沙市消费者郑先生却遇到了麻烦，其所购房屋的产权登记面积小于合同约定面积，原以为向开发商要回多收的房款是天经地义的事，不料遭到开发商拒绝。日前，郑先生向本报湖南记者站投诉，记者展开了走访和调查。

投诉
面积缩水退钱遭拒

　　郑先生告诉记者，2010年3月初，他在长沙市内走访和比较了多个楼盘后，决定在建发房地产集团长沙有限公司开发的西山汇景苑购买一套商品房。同年3月14日，他以9378.48元/平方米的单价买下了面积为195.53平方米的一套商品房，房屋总价1833774元。当天缴纳2万元定金后，郑先生与开发商签订了《商品房认购协议书》。此后的半个月时间里，郑先生分3次将全部购房款付清，开发商出具的购房款发票上，注明建筑面积195.53平方米。
　　2010年4月11日，双方签订正式购房合同。售楼人员交给郑先生一张缴费明细单，要求他先把开发商代收的契税、产权登记费、预告登记费、国土证费等费用共计36955元缴清。在这张缴费明细单上，郑先生再一次看到了自己所购房屋的房号、建筑面积、房屋单价和总价。在确认无误后，他将开发商的代收费缴了。随后，售楼人员拿出《长沙市商品房买卖合同》和《西山汇景苑买卖合同补充协议》，郑先生随手翻了翻，当看到合同里自己最为关心的建筑面积和房屋总价无误时，提笔签上了自己的名字。
　　2011年7月初，开发商电话通知房屋产权证已经下发了，郑先生兴高采烈地前去领取产权证，却惊讶地发现，产权证上标注建筑面积为182.47平方米，面积“缩水”13.06平方米，面积误差比达到6.68%。尽管心里有火，但房屋面积缩水已成事实，郑先生也没有别的办法，便要求开发商退还面积缩水这部分的十多万元房款。开发商答复称，郑先生所购的商品房是按套（单元）计价购买的，就算少了面积也不存在退款一说。
　　“当初房屋总价明明是按面积单价计算出来的，销售发票和缴费明细单都明白无误地写着面积、单价，以及两者乘积算出来的总价，现在怎么就是按套（单元）卖给我了？”郑先生无奈而又气愤地说。

调查
格式合同埋下祸端

　　记者分别查看了郑先生与开发商签订的协议、购房合同和有关票据。记者在认购协议书中看到，双方约定的房屋建筑面积为195.53平方米，总价款1833774元；在开发商出具的购房款发票和缴费明细单上，注明建筑面积为195.53平方米，单价9378.48元/平方米；商品房买卖合同第三条约定，商品房建筑面积为195.53平方米，第四条约定计价方式为按套（单元）计算；补充协议的第二条约定：“双方选择按套计价方式，因此即使合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方认可总房价不作调整”。
　　“这都是开发商单方面制定的格式合同，是早已设计好了的陷阱。开发商当初没有口头跟我说明是按套卖。1833774元的总房款是按9378.48元/平方米的单价与面积的乘积计算出来的。如果是按套卖，怎么会有4元钱的尾数？”郑先生对记者说：“当初在买房时，无论是谈价格还是缴费，与开发商谈到的都是面积和单价，双方没有提到过按套来算或者买卖。签合同时，售楼人员拿出厚厚的一叠合同和补充协议让我签字，在对方的催促下，我只是简单地翻了翻，主要是看房号和建筑面积以及房款价有没有错误，其他的没有细看，而且对方一再强调合同是按有关部门的要求统一制定的版本，没想到开发商在合同里玩起了文字陷阱。”
　　记者随后来到西山汇景苑。该楼盘营业部负责人吴青云接受记者采访时说，开发商已与购房者在合同中约定了按套卖，而且补充协议对面积差异的处理办法也说得很清楚。记者提出既然是按套卖，应该是一口价，且一般是一个大整数，不应出现尾数。对此，吴青云没有回答。
　　随着采访的深入，记者发现，该楼盘有着类似遭遇的远不止郑先生一人，至少有15位购房者有类似遭遇。“如按照开发商的逻辑，只要合同约定为按套计价，那么无论面积短缺多少，哪怕数十上百平方米，我们购房者岂不是都无权主张？这不是典型的霸王条款和强盗逻辑吗？”与郑先生有着同样遭遇的王姓购房者说。

观点
开发商规避法定义务

　　记者了解到，《商品房销售管理办法》第十九条规定：“按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。”从开发商与郑先生签订的合同和补充协议看，开发商显然违反了这一规定。
　　湖南博鳌律师事务所律师田祖明认为，如果双方的真实意思表示是按套计价，房屋总价就应该是一口价，不存在购房“面积单价”这个概念，房屋总价也应是独立确认的数字，不可能在数以百万计的总价中出现尾数。郑先生的缴费明细单、认购协议书、购房发票等均出现了面积单价，且合同约定的房屋总价系面积单价与建筑面积的乘积，足以证明双方在实际履行合同时均是按面积计价，而不是按套计价，消费者购买的是约定建筑面积的房屋，而不是一套房屋。因此，双方的真实意思应当认定为按单价计价，而不是按套计价。
　　田祖明说，开发商在商品房买卖过程中通过房屋面积与购房单价计算房屋总价，却不选择与这种计价方式相对应的面积差异处理方式。开发商在未对购房者进行解释说明、明示条款的情况下，利用自身的优势地位，凭借其精确掌握的所售商品房屋各项数据，通过单方制定合同和补充协议将计价方式设计为按套计价，并在补充协议中约定“即使合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方认可总房价款不作调整”，完全规避了其法定义务，显失公平。
　　湖南省消费者委员会秘书长李镜亮在接受记者采访时表示，这起纠纷中，按套计价方式仅出现在由开发商事先打印好的合同和补充协议中，而按单价计价则出现在整个买卖过程的各个细节中。鉴于商品房买卖合同和补充协议都是开发商提供的格式合同，在格式合同的具体条款与其他证据相矛盾的前提下，应当作出不利于格式合同提供方的解释，因此，不宜认定为按套计价。