京沪高铁、沪汉蓉高铁汇聚于高铁南京南站，曾让众人充满期待：一个堪比新街口和河西新城、欣欣向荣的南部新城“破茧成蝶”。然而作为南站商圈周边惟一的大型商业项目明发商业广场，四年来竟成了“伤铺”——除了苏宁电器、汇豪KTV等极个别店在“艰难”经营外，真正运营起来的散户很少，2000多个“空铺”让这里晚上俨然成了“鬼城”。

[记者探访] 曾炒得红红火火，如今成伤心之地

与南京南站只有公交一站路不到距离的明发商业广场，作为南站商圈周边惟一的大型商业项目，总经营面积40多万平米，这里曾一铺难求。然而四年多下来了，目前留下的是业主的维权血泪。

“我看中了明发商业广场的未来，就卖掉了原来的商铺，现在不仅收不到租金，每个月还要多还贷款，感觉很心酸!”一位业主告诉江南时报记者，他之前那个商铺，本来是岳母留给老婆的，租金收入很稳定，现在后悔无比。

记者昨天实地走访明发商业广场发现，虽有苏宁电器、汇豪KTV、汉庭酒店、铭枫酒店用品市场等店面已开业，但短期内并未形成人流效果，造成整个商业广场商业氛围不足，太多的商铺无法租赁出去，显得非常惨淡。

王小姐曾是明发商业广场经营者之一，她一度辞了工作，开了一家银饰品小店，但由于人气惨淡，生意无法维持，很多银饰品长时间竟被空气氧化了，被迫关门，重新择业。“明发真的成‘伤铺’了，以后我再也不敢轻易去开店创业了。”

5月28日早晨，上百名“伤心无奈”的明发商业广场业主组织维权活动，业主们统一服装，引人注目。

[业主维权] 问题多多，甚至没水、没电、没气

很多业主通过贷款购买商铺，如今没有租金收益，每个月还要承担高额的贷款。

一位业主证实： 在热销之后，明发商业广场预定开业的日期曾一推再推，这导致大量业主损失不轻。“推迟三四次开业时间了，人气就变得越来越淡，目前所有的损失都由我们业主来承担。我已经是入不敷出了!”

截至目前，明发商业广场有一半的业主拒绝交付。这些满怀希望的投资者，成了商业项目运营失败的承担者。

多位商户在接受江南时报记者采访时表示，当初买明发的商铺，都是看中了项目宣传的“钱景”。“售楼人员和我们说，周边商业发展会很好，每年8%的回报都有可能，现在不仅租不出去，还有一堆问题。”

他们所说的问题集中在三大方面，一是，很多商铺的门面被无故安装消防栓，占用1/3的门面;二是房屋内有柱子，影响商铺租金和升值价值，而房屋结构图中是没有消防栓的;三是，部分铺子里没水、没电、没气。

“没水、没电、没气，谁会租啊，与开发商沟通很多次，也没有给予解决。”业主还质疑，明发当时承诺的连接天桥、中央空调、主题步行街，无一兑现，周边道路破烂不堪，公交不配套，消防安全通道、硬件设施不达标也导致他们不愿收房。

开发商明发集团有关人士对“三没”如是回复：“因为不是所有的商铺都是做餐饮，所以不是每间商铺都会做到通气。” 他还否认，明发曾和业主们承诺过统一招商，“只是与一部分业主签订过委托租赁合同。业主们心比较急，我们也理解，但明发商业广场采取的是逐步开业的计划。影院、百货的开业就在推进之中。”

[业内分析] 明发集团商业运营模式存问题

南京雨花台区政协一位不愿具名的委员分析称，目前南部新城区域内大部分新建商务楼宇尚未投入运营，导致大型高端知名品牌商铺不愿入驻。附近地段、环境也不能满足大型商业、房地产业、工业等企业商务活动的需要，缺乏吸引更大区域、更广产业、更多企业商务活动的引力。

不过，雨花台区宁南街道的尹萍昨天致电江南时报记者透露，下一步，明发商业广场会慢慢有起色。目前，永辉超市正在招聘，本月底下月初就能开业;明发之星KTV、七彩缤纷儿童电玩城有望于本月底下月初开业;明发国际大酒店和连锁商业——中闽百汇也正在装修之中，中影的影院待消防验收过关后，也将开业。“天桥、公交等基础设施的配套也已上报待批。”

“明发开发的商业项目模式是有些问题的。”让记者有些意外的是，尹萍坦陈了这一点。

对于逐利的开发商而言，资金回笼永远是摆在第一位。江南时报记者搜阅了不少资料发现，明发集团虽号称中国城市运营商50强，但其在全国各地开发部分项目均有如下特征：前期红红火火，完全从销售的理念出发，以卖完就算的思想出发，每个独立店铺都设计成30-60平的面积，适合销售但却不适合经营，卖完走人。

[路在何方]

南部新城商业短期难“鼎立”

业内曾有一种声音认为，2011年，南京进入高铁时代后，南京的商业格局肯定将被重新改写——南部新城将与主城区、河西新城形成“三足鼎立”之势。

“河西新城，十年才磨一剑。”南京市政协委员、高级规划师程大林认为，与河西新城只坐落在建邺区一个区的布局不同的是，南部新城分布在江宁、秦淮、雨花台、白下4个区，其总体规划必须与4个区的原有规划实现对接，才能避免出现规划互相打架的现象。

根据预测，南部新城实现由交通枢纽向经济枢纽的转变，未来10—20年需要投入几千亿元资金。目前，南部新城核心开发区的基础设施开发建设包括：南京南站交通枢纽工程及周边道路建设，纬七路东进、苜蓿园大街南下等，耗资不菲。然而从南京目前的城市建设“轨迹”却能看出，由于财政不宽裕，轰轰烈烈的雨污分流工程都略有停滞，大量的资金已被投入到了河西新城、地铁的建设以及城西片区路网的快速化改造之中。加之机场搬迁因种种原因再度搁浅，在这样的大环境下，南部新城恐怕没有宽裕财政资金去投入、去建设。

南部新城商圈前景和规划是美好的，但是目前人气不够，要形成成熟的营商氛围还需时日。一线品牌开店，不仅考虑位置，更看重商场运营商的管理能力。它们在单个城市的布局往往仅是两三家。南京是否真的能有足够的吸引力，再将一线品牌吸引向曾经是荒芜一片的南部新城，确实还需要市场实践的考量。

南部新城

整个南部新城北起秦淮河、运粮河至绕城公路，西起南河、接秦淮新河、沿机场二通道接宁丹公路，南至绕越高速，东至宁杭高速，约164平方公里。其中，南部新城核心开发区，北起雨花南路、卡子门大街、大明路、秦淮河、运粮河至绕城公路，西至南河，南至绕城公路、机场高速、秦淮新河、双龙大道、绕城公路，总用地面积约32平方公里。